DXG: NỘI TẠI TỐT HƠN VÀ TRIỂN VỌNG DẦN RÕ RÀNG HƠN [THỊ GIÁ: 19.800 ; MỤC TIÊU: 26.000 — MUA]

Xem chi tiết tại: DXG -Express note – 3Q25 results — Stronger Core and Slightly Clearer Pipeline – VN

* Báo cáo này được dịch từ bản gốc tiếng Anh xuất bản ngày 07/11/2025

Analyst: Nguyễn Khắc Minh Tâm

Thị giá 06/11/2025: 19.800 VND

Mục Tiêu: 26.000 VND 

KQKD Q3/2025 cho thấy tăng trưởng doanh thu mạnh mẽ và lợi nhuận phục hồi ấn tượng. Doanh thu đạt 1.068 tỷ đồng (+39% QoQ; +5% YoY), và lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ (PATMI) đạt 93 tỷ đồng (+14% QoQ; +203% YoY).

KQKD 9T2025 có sự phân hóa với doanh thu đạt 2.727 tỷ đồng (-15% YoY) nhưng PATMI tăng mạnh lên 223 tỷ đồng (+134% YoY) nhờ biên lợi nhuận gộp mở rộng 9,8 điểm phần trăm, từ 47,3% trong 9T2024 lên 57,0% trong 9T2025.

DXS vẫn là công ty đóng góp thu nhập cốt lõi. Công ty con (DXG sở hữu 59%) ghi nhận doanh thu 2.342 tỷ đồng (+29% YoY) và LNST 458 tỷ đồng (+151% YoY), chiếm 85% doanh thu và 90% LNST của DXG.

KQKD đang không như kỳ vọng kế hoạch cả năm… DXG chỉ mới hoàn thành 39% kế hoạch doanh thu 2025 và 60% mục tiêu PATMI của mình. Ngược lại, DXS đạt tiến độ mạnh mẽ hơn, hoàn thành 45% mục tiêu doanh thu và 81% mục tiêu PATMI cả năm trong 09 tháng đầu năm.

… nhưng ban lãnh đạo vẫn tự tin có thể đạt được lợi nhuận 2025. Bất chấp tiến độ chậm hơn ở cấp độ hợp nhất, ban lãnh đạo vẫn tự tin đạt mục tiêu PATMI 2025, được hỗ trợ bởi hiệu suất vượt kế hoạch của DXS và việc tiếp tục bàn giao tại Gem Sky World.

Gem Sky World dự kiến sẽ tiếp tục là nguồn đóng góp chính trong Q4/2025–2026. DXG đã ký thỏa thuận bán sỉ 116 căn, trong đó đã bàn giao 50 căn và dự kiến sẽ bàn giao phần còn lại trong Q4/2025 – Q1/2026. Doanh thu bán lẻ đạt 60% tổng số căn, với 50% đã được bàn giao, và giấy chứng nhận QSDĐ đang được cấp cho những người mua đã thanh toán đầy đủ.

Dòng tiền từ The Privé giúp giảm bớt áp lực thanh khoản. Tại Q3/2025, DXG đã hoàn tất các nghĩa vụ nợ thuế đã gia hạn nhờ vào việc thu tiền mạnh mẽ khoảng 2,2 nghìn tỷ đồng từ 1.027 căn hộ đã bán.

DXG lạc quan về lợi nhuận từ The Privé. Kịch bản cơ sở của DXG theo kế hoạch bán hàng hiện tại là đạt 33–34 nghìn tỷ đồng doanh thu và biên lợi nhuận ròng 35–40% từ The Privé. Các dự báo này cao hơn dự báo của chúng tôi là 30,7 nghìn tỷ đồng và 34%. Các đợt mở bán sắp tới sẽ theo phương án mở bán từng block để tối đa hóa giá bán bình quân (ASP) phù hợp với nhu cầu thị trường. Ban lãnh đạo nhận định The Privé vẫn có thể tạo ra khoảng 30 nghìn tỷ đồng doanh thu ngay cả khi ASP của các giai đoạn tiếp theo không đổi so với ASP của Giai đoạn 1.

Các dự án sắp ra mắt tại Bình Dương: DXG kỳ vọng dự án Park View (5 ha) sẽ có quyết định về TSDĐ điều chỉnh vào cuối năm 2025. Opal Luxury (8,6 ha) và Park City (10 ha) đang trong quá trình xin quyết định về TSDĐ, mà DXG đặt mục tiêu sẽ hoàn thành vào 1H2026. Ngoài ra, Ngọc Khánh (1 ha) đã hoàn tất mọi phê duyệt.

Việc phát hành riêng lẻ sẽ được thực hiện trước giữa tháng 12.

Chúng tôi duy trì khuyến nghị MUA đối với DXG. Tuy nhiên, nhà đầu tư nên xem xét về khoảng trống thông tin giữa The Privé — mà chúng tôi cho rằng đã gần như được phản ánh vào giá — và dự án quy mô lớn tiếp theo có thể dẫn đến biến động giá cổ phiếu trong ngắn hạn trong khi chờ đợi thông tin rõ ràng hơn từ ban lãnh đạo về các dự án kế tiếp.