IDC: DOANH THU KCN BỨT PHÁ, TRIỂN VỌNG CHO THUÊ KHỞI SẮC [THỊ GIÁ: 37.600 ; MỤC TIÊU: 50.400 – MUA]

Xem chi tiết tại: IDC — Express note — 3Q25 results EN – VN

* Báo cáo này được dịch từ bản gốc tiếng Anh xuất bản ngày 10/11/2025

Analyst: Hoàng Châu Giang

Thị giá 10/11/2025: 37.600 VND

Mục Tiêu: 50.400 VND 

KQKD Q3/2025 mạnh mẽ giúp cải thiện kết quả 9T2025, mặc dù vẫn thấp hơn một chút so với cùng kỳ do mức nền cao của năm ngoái. Doanh thu 9T2025 đạt 6,4 nghìn tỷ đồng (-7% YoY) và LNTT là 2,26 nghìn tỷ đồng (-8% YoY). Tính đến quý 3, IDC đã hoàn thành 72% mục tiêu doanh thu năm 2025 và 87% mục tiêu LNTT.

Tiêu điểm

Doanh thu Q3/2025 tăng +63% QoQ và +26% YoY đạt 2,87 nghìn tỷ đồng – mức doanh thu quý cao nhất kể từ Q2/2022, chủ yếu nhờ hiệu suất mạnh mẽ của mảng KCN, đóng góp 54% tổng doanh thu.

LNTT Q3/2025 tăng vọt +135% QoQ và +70% YoY đạt 1,2 nghìn tỷ đồng, nhờ tăng tỷ trọng đóng góp từ mảng KCN với biên lợi nhuận gộp đạt 65%.

Doanh thu KCN phục hồi mạnh mẽ. Doanh thu mảng KCN Q3/2025 tăng vọt lên 1,5 nghìn tỷ đồng (+2,1 lần QoQ; +52% YoY) nhờ bàn giao khoảng 36 ha, chiếm 54% hiệu suất bàn giao YTD và giúp doanh thu 9T2025 đạt 2,6 nghìn tỷ đồng (-22% YoY) so với mức nền cao của 9T2024.

Hoạt động cho thuê chậm lại trong bối cảnh bất ổn thuế quan. IDC chỉ cho thuê được 7,7 ha trong Q3/2025, như vậy tổng diện tích ký hợp đồng trong 9T2025 là 55,4 ha — chỉ tương đương 45% mục tiêu năm 2025.

Triển vọng cho thuê tươi sáng hơn trong Q4/2025. IDC đã ký một số hợp đồng mới với quy mô 8-10 ha trong vài tuần qua.

Mảng kinh doanh điện năng cũng ghi nhận doanh thu Q3/2025 vững chắc, tăng +14% QoQ và +17% YoY đạt 1 nghìn tỷ đồng, đóng góp 37% tổng doanh thu. Doanh thu BOT cũng cải thiện +2% QoQ / +5% YoY, đạt 122 tỷ đồng.

Mảng BĐS nhà ở là một nốt trầm khi doanh thu Q3/2025 giảm -14% QoQ / -40% YoY. IDC đã ghi nhận doanh thu từ dự án Bắc Châu Giang, nhưng việc chuyển nhượng đất cho AEON Mall vẫn chưa được ghi nhận vì các thủ tục pháp lý còn đang chờ xử lý, mặc dù trung tâm thương mại này đã bắt đầu hoạt động vào tháng 09/2025.

NOXH – Định hướng chiến lược tiếp theo của IDC. Vốn là mảng hỗ trợ cho hệ sinh thái KCN của IDC, BĐS nhà ở kỳ vọng sẽ có động lực tăng trưởng khi Chính phủ ưu tiên phát triển nhà ở giá cả phải chăng cho người lao động thu nhập thấp.

IDC có kế hoạch bắt đầu xây dựng dự án NOXH tại Nhơn Trạch vào cuối 2025-đầu 2026, khởi điểm với 1.500 trển tổng 3.500 căn. Công ty con ICN (IDC sở hữu 51%) đã nhận được phê duyệt cho dự án NOXH Mỹ Xuân B1 (1.200 căn) tại TP. HCM (BR-VT cũ). IDC cũng đang xin phê duyệt cho dự án NOXH tại Vĩnh Bảo (Hải Phòng), liền kề KCN Vinh Quang.

Thông tin tích cực về các KCN mới: KCN Vinh Quang đã hoàn tất bồi thường GPMB giai đoạn 1 (162 ha) trong khi KCN Tân Phước I nhận được quyết định mức giá bồi thường thuận lợi, đẩy biên lợi nhuận gộp ước tính của dự án lên 70%. IDC kỳ vọng việc xây dựng cả 02 dự án sẽ bắt đầu từ Q1/2026.

Quan điểm

Chúng tôi duy trì khuyến nghị MUA đối với IDC. Diện tích sẵn sàng cho thuê lớn và quỹ đất dồi dào củng cố triển vọng tăng trưởng bền vững. IDC hiện đang giao dịch ở mức P/B 2,2x, thấp hơn nhiều so với mức bình quân 3 năm, mang lại cơ hội đầu tư hấp dẫn.