KBC: Bị ảnh hưởng bởi thuế quan trong 1H2025…

Xem chi tiết tại: KBC-Express-note-2Q25-results-EN-editted-ver3-VN

* Báo cáo này được dịch từ bản gốc tiếng Anh xuất bản ngày 12/08/2025

Analyst: Hoàng Châu Giang

TẠM DỪNG KHUYẾN NGHỊ

Thị giá 12/08/2025: 33.550 VND

Mục Tiêu: N/A 

Số liệu Q2/2025 sụt giảm mạnh sau KQKD ấn tượng của Q1/2025. KBC hiện mới hoàn thành 37% mục tiêu doanh thu cả năm và 39% kế hoạch LNST trong 1H2025.

Tiêu điểm

Doanh thu Q2/2025 giảm mạnh (-81% QoQ, -35% YoY) xuống còn 579 tỷ đồng.

LNST giảm -53% QoQ nhưng tăng +46% YoY trong Q2/2025, với mức tăng YoY được thúc đẩy bởi việc hoàn nhập khoản chi phí 177 tỷ đồng từ mảng cho thuê KCN.

Mảng cho thuê KCN chậm lại trong Q2/2025… Doanh thu mảng này giảm mạnh -84% QoQ xuống 411 tỷ đồng do khách hàng trì hoãn việc ký kết hợp đồng để chờ đợi tình hình thuế quan rõ ràng hơn. KBC đã bàn giao 86ha trong 1H2025, hoàn thành 41% mức mục tiêu 210ha của cả năm.

…nhưng đang có dấu hiệu phục hồi. Ngay sau khi mức thuế mới của Việt Nam được công bố vào vào tháng 7, KBC đã ngay lập tức ký MOU cho 50ha tại KCN Quế Võ Mở Rộng, nâng tổng diện tích backlog lên 110ha so với mức 60ha trước đó (bao gồm 30ha tại KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh và 30ha tại KCN Tràng Duệ 3).

Mảng kinh doanh bất động sản chững lại trong Q2/2025… KBC không ghi nhận doanh thu từ mảng này trong Q2, so với mức 412 tỷ đồng trong Q1/2025; và không có căn nào được bán trước trong Q2/2025 trong khi có 188 căn được bán trước (tại KĐT Tràng Duệ) trong Q1/2025.

…nhưng KBC đặt mục tiêu bán sỉ 40ha trong 2H2025. Ban lãnh đạo đặt mục tiêu bán 20ha nhà ở xã hội (bao gồm 5ha tại nhà ở xã hội Tràng Duệ) và 20ha khác tại KĐT Tràng Cát.

Doanh thu vững chắc từ dịch vụ KCN và cho thuê kho, nhà xưởng. Doanh thu dịch vụ KCN tăng +16% QoQ và +11% YoY lên 113 tỷ đồng; trong khi đó, doanh thu cho thuê kho, nhà xưởng và văn phòng giảm -2% QoQ nhưng tăng +17% YoY lên 55 tỷ đồng.

Lợi nhuận 1H2025 đang tụt lại phía sau so với mục tiêu cả năm đầy tham vọng của KBC. Doanh thu nửa đầu năm tăng +2,7x YoY, đạt 37% kế hoạch năm 2025, trong khi PAT tăng +3,5x YoY, chỉ đạt 39% mục tiêu cả năm. Cần lưu ý, KBC giữ nguyên mức mục tiêu năm 2025 là 10.000 tỷ đồng doanh thu và 3.200 tỷ đồng LNST tại ĐHĐCĐ 2025 ngày 28/06—hàm ý mức tăng trưởng mạnh mẽ trong 2H2025.

Phê duyệt các dự án mới củng cố tăng trưởng dài hạn. Trong 1H2025, KBC đã nhận được phê duyệt cho 06 dự án KCN mới với tổng diện tích ~2.230ha, mở rộng quỹ đất KCN lên 8.154ha. Các dự án lớn bao gồm KCN Bình Giang (147,9ha), KCN Phú Bình (675ha) và KCN Tràng Duệ 3 (652,73ha).

Mở rộng bảng cân đối kế toán phản ánh động lực phát triển. Tổng tài sản Q2/2025 tăng vọt lên 70,3 nghìn tỷ đồng (+30% QoQ, +72% YoY), đưa KBC trở thành nhà phát triển KCN niêm yết lớn nhất Việt Nam, tính theo tổng tài sản. Cụ thể, hàng tồn kho tăng +72% YTD lên 23,8 nghìn tỷ đồng, chủ yếu đến từ KĐT Tràng Cát (+87%, ~7,4 nghìn tỷ đồng), KCN Lộc Giang (+2,3x, ~1,4 nghìn tỷ đồng) và KCN Tràng Duệ (+3,1x, ~619 tỷ đồng).

Giá cổ phiếu KBC đã phục hồi +63% từ mức đáy ngày 16/04 sau sự kiện thuế đối ứng được công bố. Cổ phiếu hiện đang giao dịch với P/B TTM là 1,3x so với mức trung vị ngành là 2,2x và P/E TTM là 17,8x so với mức trung vị ngành là 13,1x. Chúng tôi đang tạm dừng khuyến nghị đối với cổ phiếu này.