KBC: HIỆN THỰC HÓA TIỀM NĂNG QUỸ ĐẤT NHƯ THẾ NÀO? [THỊ GIÁ: 38.600 ; MỤC TIÊU: 38.300]

Analyst: Tâm Nguyễn

Thị giá 03/08/2022: 38.600 đồng

Mục Tiêu: 38.300 đồng

KQKD Q2/2022 – Tiêu điểm

Kết quả kinh doanh trái chiều. KBC ghi nhận doanh thu Q2/2022 đạt 395 tỷ đồng (-47,3% YoY). Dẫn đến, thu nhập hoạt động chỉ đạt 62 tỷ đồng (-71% YoY). Tuy nhiên, LNST lại tăng gấp 680x so với cùng kỳ, đạt 1.934 tỷ đồng, chủ yếu do ghi nhận khoản thu nhập bất thường với giá trị 1.198 tỷ đồng.

LNST tăng mạnh nhờ đánh giá lại khoản đầu tư. Trong Q2/2022, KBC đã đầu tư 59 tỷ đồng vào CTCP Đầu tư Sài Gòn – Đà Nẵng (SDN) nhằm tăng tỷ lệ sở hữu từ 19,5% lên đạt 48%. Sau giao dịch, KBC đạt được quyền kiểm soát thực tế đối với SDN, do đó KBC đã ghi nhận 2.397 tỷ đồng chênh lệch giữa phần sở hữu trong tài sản thuần của bên bị mua và giá phí hợp nhất kinh doanh vào khoản mục “thu nhập khác” – thực sự là một khoản sinh lời ấn tượng. Ngoài ra, KBC và một công ty con khác đã đầu tư 540 tỷ đồng để mua 35% cổ phần tại CTCP Sài Gòn – Nhơn Hội vào tháng 12/2021, sau đó KBC cũng đã ghi nhận 499 tỷ đồng vào khoản mục “thu nhập khác” trong Q1/2022 với chuẩn mực kế toán tương tự.

Giá trị thời gian của tiền. KBC chia sẻ rằng, việc ghi nhận lãi từ đánh giá lại khoản đầu tư được xem xét dựa trên tiềm năng của quỹ đất gồm các khu công nghiệp (KCN) lớn tại khu vực miền Trung, sở hữu bởi hai công ty liên doanh mới này. Theo thông tin trên website của SDN, công ty này hiện đang sở hữu KCN Sài Gòn Chân Mây tại Huế (rộng khoảng 658ha với tỷ lệ lấp đầy < 5%), KCN Hòa Khánh Mở Rộng tại Đà Nẵng (rộng 132ha và tỷ lệ lấp đầy đạt 100%), và KCN Liên Chiểu tại Đà Nẵng (rộng 289ha với tỷ lệ lấp đầy < 70%). Thêm vào đó, CTCP Sài Gòn – Nhơn Hội đang sở hữu KCN Nhơn Hội (rộng 381ha và tỷ lệ lấp đầy < 15%) và một khu đô thị gần đó với diện tích 236ha tại Bình Định. Tất cả những KCN này đều đã được thành lập trước năm 2008, vì thế khá thất vọng khi tỷ lệ lấp đầy của một số KCN vẫn đang ở mức thấp.

Cụ thể hóa tiềm năng, hay chỉ đang cấu trúc lại tài sản? Vào Q4/2020, KBC đã thoái toàn bộ vốn cổ phần tại CTCP Đầu tư Sài Gòn – Huế (chủ đầu tư của dự án KCN Sài Gòn Chân Mây) và ghi nhận lãi 250 tỷ đồng từ giao dịch chuyển nhượng cổ phần. Nhưng vào Q2/2022, công ty đã mua lại dự án này thông qua giao dịch mua SDN. Chúng tôi đang liên hệ với KBC để hiểu rõ hơn về chiến lược này của công ty.

Hụt hơi với kế hoạch doanh thu, nhưng có khả năng sẽ hoàn thành kế hoạch lợi nhuận. Doanh thu 1H22 là 1.087 tỷ đồng (-61% YoY). Trong đó, 54% doanh thu đến từ hoạt động cho thuê KCN (cụ thể, phần lớn doanh thu đến từ việc bàn giao 17ha tại dự án Tân Phú Trung), 29% đến từ việc bán đất dân dụng, và phần còn lại đến từ dịch vụ cho thuê nhà xưởng và các dịch vụ khác. Tuy nhiên, LNST 1H22 lại tăng 3,1x YoY, đạt 2.457 tỷ đồng do ghi nhận khoản mục bất thường phi tiền mặt. Dẫn đến, doanh thu 1H22 của KBC chỉ đạt 11% kế hoạch cả năm của công ty, nhưng LNST đã hoàn thành 55% kế hoạch cho năm 2022.

Ban lãnh đạo KBC không thay đổi kế hoạch kinh doanh ban đầu. Ban lãnh đạo kỳ vọng sẽ bàn giao khoảng 30ha tại khu đô thị Tràng Cát và giúp đóng góp khoảng 6 nghìn tỷ đồng doanh thu và 3 nghìn tỷ đồng LNST vào 2H22. Như vậy, KBC có thể sẽ vượt kế hoạch LNST cả năm của công ty. Công ty cũng đang cố gắng đẩy nhanh tiến độ của các dự án đang phát triển. Công ty kỳ vọng sẽ bàn giao 30-40ha tại KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh vào Q4/2022, và KBC cũng hướng đến mục tiêu đẩy mạnh doanh thu tại dự án Tân Phú Trung.

KBC đã vượt giá mục tiêu của chúng tôi, và chúng tôi đang xem xét lại khuyến nghị đối với KBC.

Xem chi tiết tại: KBC_2Q22_Earnings update (Trans ver)