NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN: QUỐC HỘI CHÍNH THỨC THÔNG QUA LUẬT ĐẤT ĐAI SỬA ĐỔI

Analyst: Tâm Nguyễn

Quan điểm       

Sáng nay Quốc hội đã chính thức thông qua dự Luật Đất đai sửa đổi với 87,6% đại biểu có mặt tán thành. Luật mới này có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2025.

Những phân tích ban đầu của chúng tôi về những nội dung chính của luật sửa đổi như sau:

1. Phát triển khu dân cư theo hướng quy hoạch đồng bộ hơn, trong đó, quy hoạch cấp địa phương tuân theo kế hoạch chung của quốc gia.

• Chúng tôi tin rằng dựa trên sự đồng bộ về quy hoạch, quy trình hành chính sẽ dễ dàng hơn cho cả nhà phát triển và các cơ quan chức năng liên quan.

2. Số hóa dữ liệu đất đai và áp dụng cơ chế định giá đất theo thị trường

• Điều này sẽ dẫn đến việc thay thế khung giá đất cũ bằng các phương pháp định giá dựa trên thị trường như phương pháp so sánh, thu thập hoặc thặng dư.

3. Việc sử dụng đất đa mục đích phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và kế hoạch xây dựng đã được phê duyệt.

• Điều này sẽ cung cấp hướng dẫn chi tiết cho việc phát triển các dự án đa mục đích như phát triển các khu du lịch kết hợp với các khu dân cư.

4. Quá trình tái định cư: cải thiện điều kiện cho chủ đất

• Hướng dẫn chung về bồi thường tái định cư cho chủ đất có nhiều nội dung mới, với điều kiện bồi thường tốt hơn cho chủ đất. Tuy nhiên, nội hàm câu chữ có thể có nhiều cách hiểu khác nhau dẫn đến khó khăn trong thực hiện thực tiến.
• Nếu tuân thủ một cách nghiêm ngặt nội dung này, chủ đầu tư có nguy cơ đối mặt với chi phí đất cao hơn đáng kể.

5. Ưu tiên giao đất thông qua đấu thầu, đấu giá.

• Các nhà phát triển chỉ có thể có được quỹ đất thông qua cơ chế thị trường, do đó chúng tôi dự báo sẽ có sự suy giảm theo thời gian trong biên lợi nhuận, và sẽ khó có thể đạt được mức lợi nhuận như đã thấy trước đây.
• Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng các dự án đã xác định được tiền sử dụng đất sẽ vẫn duy trì được biên lợi nhuận cao nếu điều kiện thị trường thuận lợi.
• Ngoài ra, các nhà phát triển dự án nhà ở đô thị quy mô lớn sở hữu lợi thế cạnh tranh vẫn có thể duy trì biên lợi nhuận gộp ở mức cao (ví dụ: 40% -70%).

6. Được phép thuê đất trả tiền một lần để thực hiện các dự án đầu tư vào các ngành nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối và khu công nghiệp.

• Việc thanh toán một lần sẽ tạo điều kiện thuận lợi giúp hỗ trợ các công ty trong các ngành này chủ động trong công tác hoạch định vốn, và có thể tận dụng các khoản thanh toán này làm tài sản thế chấp để vay vốn.

7. Quy định về thu hồi đất được làm rõ và sẽ có hiệu lực từ ngày 1/4/2024. Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân sử dụng vốn, kỹ thuật, công nghệ thực hiện các hoạt động lấn biển; có chínhsách hỗ trợ, ưu đãi cho nhà đầu tư thực hiện hoạt động lấn biển theo quy định của pháp luật.

• Hướng dẫn chi tiết về thu hồi đất sẽ mang lại lợi ích cho các dự án như Vinhome Cần Giờ.

Theo quan điểm của chúng tôi, Luật Đất đai sửa đổi chủ yếu sẽ mang lại lợi ích cho các nhà phát triển lớn. Chúng tôi tiếp tục khuyến nghị MUA đối với VHM và KDH và Nắm Giữ – Khả quan đối với NLG. Chúng tôi khá băn khoăn vì Luật Đất Đai sửa đổi lần này vẫn chưa có điều khoản hướng dẫn cụ thể việc chuyển nhượng đất trên đảo cho đối tác nước ngoài. Điều này phụ thuộc vào cách hiểu và vận dụng các luật liên quan của cơ quan nhà nước nên chúng tôi cho rằng thương vụ NLG bán thêm 25% cổ phần công ty con sở hữu dự án Paragon Đại Phước sẽ tiếp tục kéo dài.

Xem chi tiết tại: 20240118 Express note_Land law amended_Major developers should benefit the most VN 1