NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN: THÔNG TƯ 06 – THÊM THÁCH THỨC

Analyst: Tâm Nguyễn

Quan điểm       

Thông tư 06 sẽ tạo thêm thách thức cho thị trường bất động sản. Thông tư 06 được ngân hàng nhà nước ban hành sửa đổi bổ sung một số điều thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 30 tháng 12 năm 2016 của thống đốc ngân hàng nhà nước việt nam quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng và sẽ có hiệu lực từ ngày 1/9/2023. Thông tư được ban hành với mục đích kiểm soát rủi ro hệ thống của ngành ngân hàng, điều chỉnh một số hoạt động cho vay liên quan đến ngành BĐS. Chúng tôi cho rằng có hai quy định chính ảnh hưởng đến các nhà phát triển BĐS, được bổ sung trong điều 8, những nhu cầu vốn không được cho vay:

• Khoản 8, để thanh toán tiền góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp của công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh; góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng cổ phần của công ty cổ phần chưa niêm yết trên thị trường chứng khoán hoặc chưa đăng ký giao dịch trên hệ thống giao dịch Upcom.
• Khoản 9, Để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật tại thời điểm tổ chức tín dụng quyết định cho vay.

Mặt tích cực: Loại bỏ những chủ đầu tư yếu kém. Chúng tôi cho rằng NHNN muốn ngăn chặn những chủ đầu tư yếu kém, có những hoạt động không lành mạnh, tác động xấu đến thị trường BĐS, thông qua hành vi đầu cơ đất từ nguồn vốn vay ngân hàng.

Mặt tiêu cực: Những quy định này vô tình tác động đến các chủ đầu tư khác. Hoạt động M&A, mở rộng quỹ đất hoặc đầu tư vào một dự án mới có thể sẽ bị ảnh hưởng vì hình thức thực hiện dựa trên hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC) là một phương án thường được sử dụng trong ngành BĐS nhằm hạn chế những rui ro liên quan đến thủ tục hành chính bị kéo dài thay vì nhận chuyển nhượng quyền sở hữu dự án.

Một chủ đầu tư thực hiện phát triển một dự án được thâu tóm bởi công ty mẹ hoặc các công ty thành viên, thường sẽ được thực hiện thông qua hợp đồng BCC, thay vì chuyển nhận nhượng quyền sở hữu dự án.

Ngoài ra, khi dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh thì chủ đầu tư có thể huy động vốn từ người mua nhà mà không chịu áp lực trả lãi, hay gốc đến hạn như vay nợ ngân hàng. Do đó, HoREA cho rằng, thông tư 06 bổ sung khoản 9 đã ngăn chặn các chủ đầu tư tiếp cận vốn vay tại thời điểm mà họ cần vốn nhất (chưa đủ điều kiện đưa dự án vào kinh doanh), điều này gây ra nhiều thách thức đối với các chủ đầu tư BĐS.

Những hệ lụy kéo theo? HoREA cũng cho rằng hoạt động đầu tư vào các ngành khác cũng sẽ bị ảnh hưởng bởi điều khoản này, đặc biệt là hoạt động đầu tư công theo hình thức PPP, các lĩnh vực như xây dựng hạ tầng (cầu, đường, sân bay, bệnh viện, trường học) hoặc các dự án nông lâm ngư nghiệp cũng sẽ bị ảnh hưởng bởi điểu khoản dự án phải đủ điều kiện đưa vào kinh doanh mới có thể tiếp cận vốn vay ngân hàng.

Khai thác những khe hở trong quy định? Chúng tôi hiểu rằng những dự án BĐS chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh (chưa thể ký hợp đồng mua bán với khách hàng) sẽ bị ngăn chặn tiếp cận nguồn vốn ngân hàng. Như vậy, nếu chủ đầu tư và người mua nhà ký các văn bản/hợp đồng dưới các hình thức khác như là hợp đồng đặt cọc hay văn bản thỏa thuận hóp vốn thì liệu ngân hàng có thể cho vay người mua nhà mà không vi phạm khoản 9 Điều 8 của thông tư 06 hay không? vì bản chất đây vẫn là một hoạt động góp vốn vào dự án chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Như vậy, chúng tôi cho rằng thông tư 06 tạo thêm những thách thức đối với thị trường BĐS. Mặc dù, thông tư đã tạo ra những quy định nhằm ngăn chặn hoạt động đầu cơ của những chủ đầu tư có năng lực yếu, dựa trên vốn vay của ngân hàng. Tuy nhiên, những tác động của quy định không dừng lại ở đó, mà tạo thêm những khó khăn cho các doanh nghiệp khác, vốn đang dựa vào hình thức hợp tác BCC để giảm thiểu thời gian cho hoạt động hành chính. Bên cạnh đó, quy định về hạ tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn về mức 30% có hiệu lực từ 1/10/2023 cũng sẽ cân nhắc hạn chế việc ngân hàng phân bổ nguồn lực tín dụng cho ngành BĐS.

Như vậy, mục tiêu tăng trưởng tín dụng sẽ phần nào bị kìm hãm bởi những tác động của thông tư 06 đến ngành BĐS và hoạt động đầu tư khác dưới hình thưc PPP.

Quan điểm đầu tư: Tập trung vào chất lượng. Chúng tôi cho rằng thị trường BĐS Việt Nam chắc chắn sẽ hồi phưc và tăng trưởng trở lại, nhưng điều này sẽ không diễn ra vào trước nửa cuối năm 2024. Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng, những chủ đầu tư như VHM hoặc KDH với bảng cân đối kế toán lành mạnh, đòn bẩy tài chính hợp lý có thể tìm kiếm những cơ hội trong một môi trường đầy thách thức như hiện nay. Ngoài ra, với quỹ đất dồi dào hiện có, hai doanh nghiệp này có thể giảm thiểu những tác động đến từ các quy định cho vay của NHNN

Xem chi tiết tại: 20230727 Express note_Circular 06_Additional Challenges VN 1