NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM: CẬP NHẬT MÔ HÌNH CIGARR Q3/2024

* Báo cáo này được dịch từ bản gốc tiếng Anh xuất bản ngày 09/12/2024

Analyst: Nguyễn Khắc Minh Tâm

Quan điểm       

Kết quả kinh doanh yếu kém trong 9T2024… Top 20 nhà phát triển báo cáo doanh thu đạt 91 nghìn tỷ đồng (-22% YoY) và LNST đạt 27 nghìn tỷ đồng (-25% YoY). Các con số này chỉ đạt 47% kế hoạch doanh thu và 62% mục tiêu lợi nhuận của nhóm.

… nhưng nguồn cung rõ ràng sẽ được cải thiện. Phân tích sâu về hàng tồn kho của nhóm này cho thấy các dự án trọng điểm đang trong tiến độ ra mắt vào năm 2025, sau khi hoàn thành các bước hành chính quan trọng. Cụ thể: 1) Nộp phí sử dụng đất (ví dụ: Cần Thơ – NLG, DXH Riverside – DXG, và bốn dự án của PDR: Bắc Hà Thanh, Ngô Mây, Phước Hải, Hàn Riverside), 2) đẩy nhanh tiến độ xây dựng trong khi chờ giấy phép mở bán (ví dụ: hai dự án tại phường Bình Trưng Đông – KDH), và 3) tiến triển suôn sẻ qua các quy trình hành chính như bồi thường đất và phê duyệt quy hoạch tổng thể ở bốn dự án lớn của VHM: Hạ Long Xanh, Phước Vĩnh Tây, Kiến Thụy, và Wonder Park.

Triển vọng tích cực về quy trình hành chính. Mặc dù sẽ cần thời gian để chính quyền địa phương triển khai các luật sửa đổi (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, và Luật Tổ chức Tín dụng), việc ban hành luật sửa đổi sớm hơn năm tháng so với dự kiến đã hỗ trợ dự báo của chúng tôi rằng thị trường bất động sản sẽ bước vào chu kỳ tăng trưởng từ nửa cuối năm 2025.

Lãi suất duy trì ở mức thấp, với mức lãi suất thế chấp khuyến mại dao động 6,4-8,0%. Khả năng tăng thêm +0,5-1,0 điểm phần trăm khó có thể ảnh hưởng đáng kể đến tâm lý trên thị trường bất động sản.

Nhu cầu vay mua nhà gia tăng cho thấy sự phục hồi của tâm lý người mua. Dư nợ cho vay mua nhà đã tăng +5,2% YTD tính đến 9T2024, dù không cho thấy một đợt bùng nổ bất động sản nhà ở được thúc đẩy bởi tín dụng, nhưng ở mức cao hơn nhiều so với mức tăng nhẹ +1,0% YoY của năm 2023.

Chúng tôi vẫn ưu tiên các nhà phát triển chất lượng với bảng cân đối lành mạnh và các kế hoạch triển khai dự án rõ ràng. Lựa chọn hàng đầu vẫn là KDH (MUA). Chúng tôi giữ quan điểm tích cực về VHM (MUA), đồng thời nhận thức rõ những thách thức liên quan đến Tập đoàn. Chúng tôi duy trì khuyến nghị MUA mang tính đầu cơ đối với DXG nhưng không hào hứng với NLG (GIỮ – Kém khả quan).

Xem chi tiết tại:3Q24-CIGARR-update-Upcycle-in-Sight-Starting-in-2H25-VN-1