Ngành BĐS: Dự báo KQKD Q3/2020 – Liệu cơm gắp mắm

Ngành Bất động sản: Liệu cơm gắp mắm

Analyst: Tâm Nguyễn 

Tiêu điểm  

Ngoài VHM, thị trường vẫn thiếu hụt nguồn cung mới. Theo CBRE, các nhà phát triển BĐS tại Hà Nội đã mở bán 3.503 căn mới (-37% QoQ / -42% YoY) và đã bán được 3.522 căn (-17% QoQ / -12% YoY) trong 3Q20. Ở TP.HCM, ​​3.964 căn hộ mới được mở bán (+ 141% QoQ / -70% YoY) và có 3.552 căn đã bán (+ 125% QoQ / -73% YoY). Chúng tôi ước tính rằng các dự án lớn của VHM chiếm khoảng 40% tổng số căn mở bán trong 3Q20. Ngoài VHM, chúng tôi ước tính rằng số lượng căn hộ có thể bàn giao trong 3Q20 của các nhà phát triển khác giảm -40% YoY. Do đó, chúng tôi dự đoán doanh thu của các nhà phát triển BĐS khác hầu như đi ngang trong 3Q20.

Chúng tôi kỳ vọng VHM và KDH sẽ đạt kết quả khả quan trong quý 3 năm 2020 nhờ số lượng lớn căn hộ hoàn thiện bàn giao cho người mua nhà. Cụ thể, khoảng 10 nghìn căn hộ tại Vinhomes Grand Park đã bắt đầu được bàn giao từ cuối tháng 6, trong khi KDH cũng đã bàn giao những căn hộ của dự án SaFira từ đầu tháng 7. Do đó, chúng tôi ước tính doanh thu quý 3 năm 2020 của VHM sẽ tăng +74% YoY và LNST tăng +25%. Doanh thu quý 3 năm 2020 của KDH có thể tăng +94% YoY và LNST tăng +10% YoY. LNST tăng với tốc độ chậm hơn mức tăng của doanh thu bởi hầu hết các sản phẩm được bàn giao trong 3Q20 là căn hộ; biên lợi nhuận của các căn hộ chung cư cao tầng thường thấp hơn các căn thấp tầng.

Doanh thu NLG và NVL có thể đi ngang hoặc giảm, nhưng LNST vẫn có thể tăng nếu ghi nhận doanh thu chuyền nhượng dự án trong quý này. Cả hai nhà phát triển này đều đang đối mặt với tình trạng khan hiếm nguồn căn hộ để bàn giao vì các dự án đã bị chậm tiến độ bởi các thủ tục hành chính. Chúng tôi cho rằng NLG có thể sẽ hoàn thành các thương vụ và ghi nhận lợi nhuận từ chuyển nhượng dự án trong quý 4/2020 hơn là trong quý 3/2020; Do đó, lợi nhuận từ xây dựng và dịch vụ EPC sẽ là nguồn doanh thu chính trong quý này của NLG. Đối với Novaland, chúng tôi kỳ vọng công ty sẽ hoàn thành được một thương vụ khác ngoài deal thoái vốn tại Harbour City (Quận 8) và Phong Điền (Đồng Nai) để giảm bớt các vấn đề về dòng tiền.

Lợi nhuận năm 2020 sẽ được cân đối dựa trên số sản phẩm đã bán được để giảm áp lực tăng trưởng cho năm 2021. Ngoài ra, chúng tôi nhận thấy rằng mức sinh lợi kỳ vọng đối với các căn hộ chung cư đang giảm đáng kể khiến cho nhà đầu tư/ đầu cơ không còn nhiều mặn mà đối với phân khúc này. Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng presales của một số dự án điển hình vẫn tăng trong bối cảnh nguồn cung thiếu hụt. Theo quan điểm của chúng tôi, các nhà đầu tư nên tập trung vào các nhà phát triển có tài chính ổn định và có số căn hộ presold tăng trưởng. Do đó, VHM (MUA) và KDH (MUA) vẫn là các lựa chọn hàng đầu trong khuyến nghị của chúng tôi.

Xem chi tiết tại: 3Q20 earnings preview — Cut your coat according to your cloth (Trans ver )