NGÀNH BĐS VIỆT NAM: CẬP NHẬT CÁC LUẬT SỬA ĐỔI

*Báo cáo này được dịch từ bản gốc tiếng Anh xuất bản ngày 15/07/2024.

Analyst: Tâm Nguyễn

Quan điểm       

Sau khi thông qua bốn luật sửa đổi – Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Tổ chức tín dụng (sẽ có hiệu lực vào ngày 01/08/2025), Chính Phủ đang soạn thảo một số nghị định cung cấp hướng dẫn chi tiết đối với các luật sửa đổi trên. Các nghị định này dự kiến sẽ hoàn thành trước ngày 01/08/2025 nhằm đảm bảo sự đồng bộ trong thực hiện.

Cho đến nay, chúng tôi quan sát thấy rằng hai trong số các nghị định nêu trên sẽ có tác động đáng kể đến nền kinh tế, một về mặt tích cực và một về mặt tiêu cực.

Tác động tích cực: Chính Phủ đang soạn thảo một nghị định Quốc hội cho phép các nhà phát triển BĐS sở hữu đất khu công nghiệp trong các khu vực được quy hoạch làm nhà ở, được phát triển các dự án khu dân cư. Đây là một nghị định quan trọng trong việc giải quyết các nút thắt hành chính mà nhiều chủ đầu tư đang phải đối mặt với sự chậm trễ kéo dài trong việc triển khai các dự án ở các thành phố trung tâm. Ví dụ, rà soát nhanh quỹ đất của các chủ đầu tư lớn cho thấy VHM có hai dự án ở trung tâm Hà Nội, DXG có bốn dự án tại TP. HCM và Bình Dương, HDG có một dự án tại TP. HCM và NVL có 5-7 dự án tại TP. HCM đang đối mặt với vấn đề này.

Tác động tiêu cực: dự thảo nghị định về tiền sử dụng đất và tiền thuê đất, được quy định tại Điều 14 và Điều 36, quy định rằng, Chính Phủ sẽ điều chỉnh lại tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất cho toàn bộ diện tích của dự án khi bản quy hoạch chi tiết (tỷ lệ 1/500) được điều chỉnh theo yêu cầu của chủ đất hoặc Chính Phủ. Đáng chú ý, quy định này sẽ áp dụng cho tất cả các dự án, bao gồm cả dự án nhà ở, khu công nghiệp và các dự án kinh doanh khác.

Quan điểm của nhà lập pháp: Nếu bản quy hoạch chi tiết được điều chỉnh (ví dụ: có sự thay đổi về quy mô dân số hoặc mật độ xây dựng), tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất sẽ được tính toán lại để phù hợp với hiệu quả sử dụng đất. Ví dụ, nếu một dự án được hưởng lợi từ cơ sở hạ tầng do Nhà Nước đầu tư và nhà đầu tư yêu cầu điều chỉnh quy hoạch chi tiết để khai thác tốt hơn giá trị đất (ví dụ: tăng mật độ xây dựng), tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất nên được tính toán lại cho phù hợp.

Theo dõi các báo cáo của chúng tôi để cập nhật những thay đổi. Chúng tôi tin rằng với việc đưa ra điều luật sửa đổi trên, các nhà lập pháp có thể nhằm mục đích hạn chế việc chủ đất đầu cơ, không sử dụng đất một cách hiệu quả và kiếm lời bằng cách để trống đất trong một thời gian dài thay vì xây dựng nhà máy hoặc nhà ở. Tuy nhiên, quy định này có thể dẫn đến những tác động không mong muốn (chi tiết được thảo luận ở dưới). Do đó, chúng tôi sẽ tiếp tục theo dõi những thay đổi hoặc điều chỉnh từ các dự thảo khác hoặc nghị định chính thức.

Nhìn chung, các quy định đã được sửa đổi để thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Chính Phủ đã sửa đổi bốn luật quan trọng để nhằm mục đích phân bổ hiệu quả nguồn tài nguyên đất. Do đó, không có nhà phát triển cụ thể nào được hưởng lợi trực tiếp từ những thay đổi trên, nhưng rõ ràng, những thay đổi này nhằm hỗ trợ các nhà phát triển có năng lực vận hành mạnh, chẳng hạn như KDH (MUA), VHM (MUA) và NLG (NẮM GIỮ – Kém khả quan), trong việc phát triển thị trường bất động sản trở nên chuyên nghiệp hơn.

Xem chi tiết tại: Property sector–Express note–Detailed Guidance Brings Mixed Impacts VN 1