NGÀNH BĐS VIỆT NAM: CẬP NHẬT MÔ HÌNH CIGARR Q2/2024

Analyst: Tâm Nguyễn

Quan điểm       

KQKD trái chiều trong 1H2024…LNST của top 20 nhà phát triển BĐS đạt 14 nghìn tỷ đồng (giảm 41% YoY), chỉ hoàn thành 36% kế hoạch cả năm. Tuy nhiên, nếu loại trừ VHM, tổng LNST là 2,5 nghìn tỷ đồng, đạt mức tăng trưởng +32% YoY.

… Nhưng số lượng giao dịch BĐS tăng +13% QoQ/+56% YoY trong Q2/2024, mức tăng trưởng ấn tượng này chủ yếu đến từ phân khúc đất nền. Ngược lại, giao dịch mua bán căn hộ và nhà phố vẫn ở mức thấp, với số lượng giao dịch trong Q2/2024 giảm -28% QoQ/-13% YoY, trong đó, nguồn cung hạn chế vẫn là yếu tố cản trở chính đối với hoạt động mở bán. Giai đoạn khó khăn nhất của thị trường có lẽ đã qua, nhưng chúng tôi vẫn giữ quan điểm chu kỳ tăng trưởng sẽ bắt đầu từ 2H2025.

Triển vọng tích cực về thủ tục hành chính. Các quy định mới có thể không giải quyết được 100% các vấn đề vướng mắc hiện tại, nhưng sẽ cung cấp một khung pháp lý để cải thiện quy trình phê duyệt kéo dài. Do đó, chúng tôi kỳ vọng sẽ có sự nới lỏng dần đối với các nút thắt hành chính kể từ Q4/2024.

Lãi suất vẫn ở mức thấp, với lãi suất vay thế chấp khuyến mãi ở mức 6,4-8,0%. Mức tăng kỳ vọng +0,5-1 điểm phần trăm khó có khả năng tác động đáng kể đến tâm lý thị trường BĐS.

Các nhà phát triển BĐS “đói” tín dụng trong khi người mua nhà thì không. Tín dụng cho các nhà phát triển BĐS tăng vọt lên +22,5% YTD trong 6T2024. Nhưng các khoản vay mua nhà giảm -0,4% YTD trong cùng kỳ, thấp hơn đáng kể so với mức tăng trưởng trung bình +34% của các khoản vay thế chấp trong giai đoạn 2017-2022.

Việc phát hành trái phiếu của doanh nghiệp BĐS đã phục hồi, ít nhất là ở một mức độ nào đó. Các nhà phát triển BĐS hạng 2 như Hưng Thịnh và Danh Khôi đã có thể quay lại thị trường trái phiếu trong Q2/2024. Điều này là hợp lý khi hầu hết các nhà phát triển BĐS đã cải thiện vị thế thanh khoản của mình kể từ năm 2022 nhờ vào việc thành công huy động vốn cổ phần.

Underweight đối với cổ phiếu ngành BĐS. Chúng tôi ưu tiên các nhà phát triển BĐS có BCTC vững chắc và có nhiều dự án mở bán. Lựa chọn hàng đầu của chúng tôi là KDH (MUA). Chúng tôi cũng có những quan điểm tích cực về góc độ phân tích cơ bản đối với VHM (MUA), trong khi thận trọng với DXG (NẮM GIỮ – Khả quan) và NLG (NẮM GIỮ – Kém khả quan).

Xem chi tiết tại: 2Q24 CIGARR update — On Track to the Upcycle in 2H25 VN 1