26/02/2025 - 09:51

NGÀNH BĐS VIỆT NAM: CẬP NHẬT MÔ HÌNH CIGARR Q4/2024

Báo cáo này được dịch từ bản gốc tiếng Anh xuất bản ngày 20/02/2025

Analyst: Nguyễn Khắc Minh Tâm

Tiêu điểm

Mô hình CIGARR cho thấy dấu hiệu thị trường phục hồi dù vẫn còn nhiều thách thức. Cụ thể, hiệu quả sử dụng vốn bắt đầu cải thiện, vị thế thanh khoản được củng cố, báo hiệu triển vọng tài chính ổn định hơn. Dù có tín hiệu tích cực, hầu hết các doanh nghiệp BĐS vẫn chịu áp lực biên lợi nhuận gộp và lợi nhuận thấp. Đa số vẫn duy trì chiến lược phòng thủ thận trọng trong bối cảnh thị trường và quy trình thủ tục hành chính còn nhiều bất ổn.

Thị trường BĐS cho thấy triển vọng, với 6 động lực tăng trưởng chính củng cố niềm tin của chúng tôi về chu kỳ thị trường BĐS phục hồi từ 2H2025. Cụ thể –

1) Cải cách hành chính đang đạt được những kết quả nhất định. Không phải là thái độ “chờ đợi” như năm ngoái, mà công cuộc cải cách đang cho thấy sự thay đổi rõ rệt, trên thực tế, một số nút thắt hành chính đã được tháo gỡ, tạo ra kết quả tích cực bằng những số liệu cụ thể trong năm 2024: Số dự án được cấp phép đầu tư tăng +18% YoY lên 79 dự án, tương ứng 38.300 căn hộ (+53% YoY). Giấy phép bán hàng được cấp cho 204 dự án (+4%), bổ sung thêm 53.200 căn hộ (+1% YoY). Từ ngày 01/08, chính quyền địa phương đã đẩy nhanh phê duyệt quy hoạch chung và kế hoạch thực hiện quy hoạch, giúp thủ tục pháp lý trở nên rõ ràng hơn.

2) Lãi suất vay thế chấp ổn định ở mức thấp, với lãi suất ưu đãi trong 1-3 năm đầu hiện dao động ở mức 6,2-7,5%, chúng tôi cho rằng ngay cả khi tăng thêm +0,5-1,0 điểm phần trăm, thì tác động lên tâm lý thị trường cũng không đáng kể.

3) Nguồn cung cải thiện rõ ràng với nhiều dự án trọng điểm đang trong lộ trình mở bán trong năm 2025, tập trung tại vùng ven thành phố cấp 1 và các tỉnh lân cận.

4) Nhu cầu vay mua nhà gia tăng, cho thấy tâm lý thị trường bất động sản đang phục hồi.

5) Dòng vốn FDI đổ vào BĐS vẫn ở mức mạnh, hỗ trợ tăng trưởng dài hạn.

6) Xu hướng nhân khẩu học vẫn tích cực, giúp duy trì nhu cầu thực về nhà ở.

Chúng tôi tiếp tục ưa thích các nhà phát triển bất động sản chất lượng với bảng cân đối tài chính lành mạnh và kế hoạch triển khai dự án rõ ràng. Lựa chọn hàng đầu của chúng tôi là KDH (MUA). Chúng tôi cũng có quan điểm tích cực với VHM (MUA) với tư cách là một thực thể độc lập, tuy nhiên cần theo dõi rủi ro liên quan đến tập đoàn mẹ. Chúng tôi khuyến nghị đầu cơ đối với DXG (MUA), và chúng tôi bắt đầu thấy nhận thấy giá trị ở NLG (NẮM GIỮ – KÉM KHẢ QUAN).