NGÀNH BĐS VIỆT NAM: NGƯỜI TÍNH, TRUYỀN THÔNG ĐỊNH

Analyst: Tâm Nguyễn

Quan điểm       

Các phiên đấu giá đất tại Hà Nội đang khuấy động thị trường, với các bài báo gần đây của truyền thông cho thấy mức giá trúng thầu và nhu cầu mua đất cao đột biến. Ví dụ: 1) Phiên đấu giá ngày 28/07 cho 85 lô đất tại huyện Đan Phượng nhận được khoảng 1,3 nghìn hồ sơ tham gia; 2) Phiên đấu giá cho 68 lô đất tại huyện Thanh Oai có khoảng 1,6 nghìn người tham gia và nộp khoảng 7 nghìn hồ sơ; 3) Phiên đấu giá tại huyện Hoài Đức cho 19 lô đất có 700 hồ sơ được nộp. Giá trúng thầu của cả 3 phiên này đều cao đột biến, cao hơn giá thị trường ở khhu vực này từ 50-100%.

Tâm lý hồi phục tích cực trên TTCK đã thúc đẩy các nhà phát triển BĐS huy động vốn thông qua kênh này. 1) NVL có kế hoạch phát hành thêm 70% số CP đang lưu hành; 2) DXG dự định phát hành ra công chúng thêm 21% số CP đang lưu hành; và 3) DIG có kế hoạch phát hành riêng lẻ 24,6% số CP đang lưu hành.

Các nhà phát triển BĐS đã nối lại các hoạt động IR, bao gồm các cuộc gặp gỡ với nhà phân tích/nhà đầu tư, thăm quan dự án, và các buổi livestream với các nhà quản lý cấp cao.

Truyền thông cũng đã đề cập một số nhà phát triển — CII, PDR, NVL, và DXG – sẽ hưởng lợi từ kế hoạch đấu giá đất Thủ Thiêm. Chúng tôi coi đây là những thông tin “dẫn dắt/gây sai lệch” (misleading), vì thời gian dự kiến cho các phiên đấu giá này là từ tháng 11/2024-2026, và có thể còn kéo dài hơn, vì chính quyền TP.HCM chỉ mới có bản kế hoạch chi tiết cho 11 dự án trong tổng số 19 dự án.

Các cá nhân có giá trị tài sản ròng cao (HNWI) đang tìm kiếm lời khuyên từ các chuyên gia về các thỏa thuận vay cho vay với các nhà phát triển BĐS. Một số nhà phát triển đang đề nghị các khoản vay từ các HNWI với cấu trúc tương tự như khoản vay ký quỹ từ các công ty chứng khoán. Các khoản vay này đang được đề xuất với lãi suất cao trên 15% cho kỳ hạn 1 năm, với tài sản thế chấp là CP của bên vay.

Tâm lý tích cực đối với cổ phiếu của các nhà phát triển có thể tác động tích cực đến quá trình thực hiện các giao dịch vay vốn này, và một số trong đó đã được thực hiện theo như chúng tôi tìm hiểu. Điều này có thể cho thấy sự gia tăng khẩu vị rủi ro trong giới HNWI. Với kỳ hạn 1 năm, các giao dịch này phù hợp với tâm lý lạc quan nhưng thận trọng của chúng tôi rằng giai đoạn tồi tệ nhất đã qua và chu kỳ tăng trưởng của thị trường BĐS sẽ diễn ra, dù phải đợi đến nửa cuối năm 2025.

Quan điểm: Chúng tôi nhận thấy có những nỗ lực đáng kể nhằm thúc đẩy tâm lý tích cực cho cả các dự án BĐS và cổ phiếu của các nhà phát triển BĐS, đặc biệt là đối với các cổ phiếu có mức beta cao. Xu hướng tích cực này phụ thuộc nhiều vào sự hỗ trợ từ truyền thông, nhưng thời gian kéo dài của nó sẽ phụ thuộc vào những động thái của BLĐ và bối cảnh vĩ mô. Như Warren Buffett đã nói: “Nên mua một công ty tốt với giá hợp lý, hơn là mua một công ty bình thường với giá thấp.”

Chúng tôi khuyến nghị NĐT nên tập trung vào các nhà phát triển chất lượng thay vì chạy theo các cổ phiếu BĐS có beta cao. Lựa chọn hàng đầu của chúng tôi vẫn là KDH (MUA).

Xem chi tiết tại: Property sector–Express note–Man proposes_Media disposes_Share price depends on how individual investors FOMO VN 1