NLG: KQKD Q3/2023 VẪN ẢM ĐẠM NHƯNG ĐÃ CÓ NHỮNG TIA SÁNG [THỊ GIÁ: 33,850; MỤC TIÊU: 37,800 — NẮM GIỮ – Khả quan]

* Báo cáo được dịch từ bản gốc tiếng Anh xuất bản ngày 23/10/2023

Analyst: Tâm Nguyễn

NẮM GIỮ – Khả quan

Thị giá 20/09/2023: 33,850 VND

Mục Tiêu: 37,800 VND 

Tăng trưởng PATMI chủ yếu do hiệu ứng mức nền thấp cùng kỳ năm 2022, do đó sự tăng trưởng này này không phản ánh xu hướng tích cực. Doanh thu 9T2023 đạt 1.545 tỷ đồng giảm -43% YoY, do đó NLG chỉ hoàn thành 32% kế hoạch doanh thu cả năm (tức 4,8 nghìn tỷ đồng). Tương tự, mặc dù PATMI trong 9T2023 đạt 194 tỷ đồng, tăng +63% YoY, nhưng cũng chỉ hoàn thành 33% kế hoạch PATMI năm 2023 của công ty (tức 586 tỷ đồng).

Chi phí cao trong bối cảnh thị trường đầy thách thức. Ban lãnh đạo cho rằng chi phí BH&QLDN (SG&A) cao so với các công ty cùng ngành, chủ yếu do sự khác biệt trong cách hạch toán kế toán (ví dụ: NLG hạch toán chi phí khuyến mãi trong chi phí BH&QLDN). Tuy nhiên, theo quan điểm của chúng tôi, khi nhìn vào tỷ lệ chi phí BH&QLDN/ doanh thu cao, vẫn cho thấy công ty đang có một bảng lương + chi phí cồng kềnh. Tỷ lệ chi phí BH&QLDN/ Doanh thu trong 9 tháng đầu năm là 41%, cao hơn nhiều so với mức trung bình 5 năm của NLG là 19%.

Một sự thay đổi tích cực: Tái cơ cấu hoạt động bán hàng. NLG đã ký hợp đồng hợp tác với 20 công ty môi giới bất động sản, mở rộng kênh bán hàng từ việc chỉ dựa vào đội ngũ môi giới nội bộ trước đây, điều này có thể dẫn đến những yếu tố tiêu cực như chi phí cố định cao, khả năng tiếp cận thị trường bị hạn chế, quy trình bán hàng chậm và tiềm ẩn xung đột lợi ích. Tuy nhiên, chúng tôi cũng đã nhận thấy sự phản hồi tích cực từ nhiều môi giới về những thay đổi trong quy trình bán hàng của NLG, bao gồm cả việc thanh toán hoa hồng nhanh chóng.

Doanh số bán trước vẫn ảm đạm, nhưng có một số dấu hiệu cải thiện. Giá trị hợp đồng bán trước là 900 tỷ đồng vào Q3/2023, giảm -40% YoY nhưng tăng +43% QoQ, điều này cho thấy sự hồi phục tích cực. Tuy nhiên, NLG chỉ hoàn thành 19% kế hoạch cả năm (tức 9.430 tỷ đồng) và 24% dự báo của chúng tôi (tức 7.455 tỷ đồng) trong 9T2023.

Sự không chắc chắn về thời gian hoàn thành việc thoái vốn cổ phần tại Paragon. BLĐ cho biết công ty vẫn đang chờ sự chấp thuận từ cơ quan chức năng của tỉnh Đồng Nai để cập nhật tên chủ sở hữu nước ngoài trong giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp. Thủ tục cuối cùng này là cần thiết để chính thức công nhận việc bán 25% cổ phần của dự án Paragon cho bên mua là Công ty Nishi Nippon Railroad. Điều này có thể là rui ro tiềm ẩn đối với những nhà đầu tư đang kỳ vọng vào khoản lợi nhuận sẽ được ghi nhận trong năm 2023.

Chúng tôi cho rằng triển vọng kinh doanh trong thời gian tới của NLG là khá ổn định dựa trên (1) bảng cân đối kế toán lành mạnh; (2) NLG đã hoàn thành các thủ tục liên quan đến phí sử dụng đất (LUR) cho tất cả các dự án của mình, giảm rủi ro liên quan đến khả năng sửa đổi những quy định; (3) chiến lược của công ty tập trung vào phân khúc nhà ở phổ thông – phân khúc có khả năng hồi phục mạnh. Những cải thiện tích cực về các yếu tố cơ bản bao gồm (1) dấu hiệu phục hồi nhu cầu và (2) tiềm năng bán các tài sản bất động sản thương mại cho các nhà bán lẻ.

Chúng tôi nâng khuyến nghị đối với NLG lên Nắm giữ-Khả quan với giá mục tiêu không đổi ở mức 37.800 đồng/cổ phiếu. Việc hạ khuyến nghị của chúng tôi vào tháng 07 chủ yếu do định giá. Sau sự sụt giảm của giá cổ phiếu gần đây, định giá của chúng tôi cho thấy mức sinh lời trong12 tháng là 13,2% và chúng tôi nâng khuyến nghị lên NẮM GIỮ-Khả quan.

Xem chi tiết tại: 20231023 NLG-Express note – 3Q23 resutls–Lackluster 3Q23 results, but value has emerged VN 1