VRE: BẠN KHÔNG THỂ LỰA CHỌN NGƯỜI THÂN CHO MÌNH! [THỊ GIÁ: 16.550; MỤC TIÊU: 22.000 — MUA]

* Báo cáo này được dịch từ bản gốc tiếng Anh xuất bản ngày 24/01/2025

Analyst: Tâm  Nguyễn

MUA

Thị giá 24/01/2025: 16.550 VND

Mục Tiêu: 22.000 VND

Tiêu điểm

KQKD Q4/2024 kém tích cực do việc bàn giao nhà phố giảm. Doanh thu Q4/2024 của VRE giảm -9,2% YoY, do số lượng bàn giao nhà phố giảm mạnh, với chỉ 11 căn nhà phố bàn giao (tương đương 60 tỷ đồng) được ghi nhận. Tuy nhiên, doanh thu cho thuê tăng +3,9% YoY nhờ mở trung tâm thương mại mới và tỷ lệ lấp đầy cao hơn. Kết quả cả năm phản ánh xu hướng tương tự, với doanh thu đạt 8,9 nghìn tỷ đồng (-8,7% YoY) và LNST đạt 4,1 nghìn tỷ đồng (-7,1% YoY).

Doanh thu và LNST cả năm thấp hơn mức mục tiêu. VRE hoàn thành 94% kế hoạch doanh thu thuần cả năm và 93% mục tiêu LNST năm 2024. So với ước tính của chúng tôi, doanh thu 2024 của VRE tương đương 103% mức dự báo, trong khi LNST cả năm tương đương 98%.

Trích lập dự phòng nợ xấu. Biên lợi nhuận hoạt động cả năm đạt 69% (-2,1ppt YoY) do khoản trích lập dự phòng 240 tỷ đồng liên quan đến việc phá sản của một số khách thuê trong ngành giải trí – theo VRE, đây là hệ quả từ COVID. Nếu loại trừ khoản này, biên lợi nhuận hoạt động sẽ đạt khoảng 73%, giảm -1ppt YoY, chủ yếu do giá năng lượng tăng +10% YoY.

5 trung tâm thương mại mới khai trương trong năm 2024 đạt tỷ lệ lấp đầy 94-99% tính đến tháng 12/2024. Ngoài ra, VRE đã khai trương Vincom Plaza Đông Hà Quảng Trị vào ngày 08/12, với tổng diện tích sàn (GFA) đạt 1.841 nghìn m² (+5,3% YoY).

Nhà phố: Doanh thu hợp đồng đặt trước (unbilled booking) đạt 187 tỷ đồng, toàn bộ đến từ dự án nhà phố Đông Hà Quảng Trị.

Các dự án trong kế hoạch: VRE đã mua lại hai hạng mục thương mại trong số các dự án của VHM và VIC, với kế hoạch chuyển đổi thành khu thương mại nhằm gia tăng giá trị bất động sản. VRE dự kiến mở bán các hạng mục này vào năm 2025 và bàn giao vào năm 2026.

Tiền đặt cọc dự án tăng mạnh lên 21,1 nghìn tỷ đồng (+26% QoQ / +64% YoY), chiếm 38,2% tổng tài sản. Trong đó bao gồm 1,4 nghìn tỷ đồng dành cho các thương vụ M&A với bên thứ ba (với thông tin chi tiết chưa được công bố). Ngoài ra còn có 5,5 nghìn tỷ đồng dành riêng cho hai dự án nhà phố để bán lại cho khách hàng cá nhân và 14,2 nghìn tỷ đồng dành cho VIC và các công ty liên kết để triển khai trung tâm thương mại trong các dự án đại đô thị mới.

Các giao dịch liên quan đến VIC vẫn được phân loại là giao dịch với bên liên quan. Theo chuẩn mực kế toán Việt Nam (VAS), các bên liên quan được định nghĩa là những đơn vị có khả năng kiểm soát hoặc ảnh hưởng đáng kể đến các quyết định tài chính và hoạt động của doanh nghiệp. Do đó, chúng tôi cho rằng việc duy trì cách phân loại là giao dịch với bên liên quan này là lựa chọn bắt buộc.

Chúng tôi vẫn đánh giá cao quyết định giữ nguyên cách phân loại này. Việc giảm minh bạch đối với yếu tố mà chúng tôi tin là nguyên nhân chính khiến giá cổ phiếu VRE hoạt động kém hiệu quả trên thị trường, sẽ khó có thể giúp công ty khôi phục niềm tin của nhà đầu tư, theo quan điểm của chúng tôi.

Chúng tôi giảm mức giá mục tiêu -4%, xuống còn 22.000 đồng/cổ phiếu để phản ánh mức độ tiếp xúc cao hơn với các giao dịch bên liên quan trong Q4/2024 của VRE, theo cùng phương pháp đã đề cập chi tiết trong báo cáo tháng 11 của chúng tôi.

Xem chi tiết tại: VRE-Express-Note-4Q24-Maintaining-Related-Party-Transaction-Status-VN-1