VRE: Lợi nhuận giảm do số lượng shophouse bàn giao giảm [Thị giá: 17.850; Mục tiêu: Under review — MUA]

* Báo cáo này được dịch từ bản gốc tiếng Anh xuất bản ngày 31/10/2024

Analyst: Tâm Nguyễn

MUA

Thị giá 31/10/2024: 17.850 VND

Mục Tiêu: Under review

Tiêu điểm

Doanh thu 9T2024 đạt 6 nghìn tỷ đồng (-8,6% YoY), LNST đạt 3,0 nghìn tỷ đồng (-9,9% YoY). Doanh thu cho thuê đi ngang svck, đạt 5,8 nghìn tỷ đồng (chiếm 86% tổng doanh thu), nhưng doanh thu bán nhà phố (shophouse) giảm -48% YoY trong 9T2024 khi VRE chỉ bàn giao 156 căn shophouse so với khoảng 292 căn trong 9T2023.

Doanh thu và lợi nhuận thực hiện trong 9T2024 đang thấp hơn một chút so với kế hoạch cả năm. VRE đã hoàn thành 72% kế hoạch doanh thu thuần cả năm và 68% kế hoạch LNST năm 2024.

Giá trị hợp đồng đặt trước là 249 tỷ đồng tính đến cuối Q3/2024. VRE dự kiến sẽ ghi nhận 60 tỷ đồng trong số này vào doanh thu Q4/2024 và phần còn lại vào doanh thu 1H2025.

Mở mới 8 trung tâm thương mại, bổ sung 215.000 m² tổng diện tích sàn (GFA) trong giai đoạn 2024-2025. Trong Q3/2024, VRE đã khai trương Vincom Plaza Bắc Giang (13,4 nghìn m² GFA), là trung tâm thương mại mới thứ tư mở mới trong 9T2024. VRE dự kiến mở Vincom Plaza Đông Hà ở Quảng Trị vào Q4/2024, với ba trung tâm thương mại khác dự kiến khai trương vào năm 2025 (120.000 m² GFA). Tổng diện tích sàn sẽ đạt khoảng 1,8 triệu m² (+5,5% YoY) vào cuối Q4/2024 và 2,0 triệu m² (+6,5% YoY) vào cuối năm 2025.

Rủi ro giao dịch với các bên liên quan tính đến Q3/2024: 15,7 nghìn tỷ đồng (chiếm 29,5% tổng tài sản), tăng +2,5 điểm phần trăm từ mức 26,9% vào cuối năm 2023, nhưng giảm -4,5 điểm phần trăm QoQ sau khi thực hiện thu hồi khoản cho vay Vinfast và VinBus.

VRE đã đặt cọc 3 nghìn tỷ đồng cho Vinhomes để mua khoảng 1,2 nghìn căn shophouse, bao gồm 1 nghìn căn tại Vinhomes Island và 200 căn tại Golden Avenue. Tổng giá trị phát triển (GDV) ước tính khoảng 6,1 nghìn tỷ đồng với biên lợi nhuận gộp khoảng 50%. VRE dự kiến bắt đầu mở bán vào cuối năm 2025, và bắt đầu bàn giao từ năm 2026.

VRE dự kiến giá thuê nhìn chung sẽ ổn định trong ít nhất ba quý tới khi 1) công ty điều chỉnh cơ cấu khách thuê để phù hợp với sự thay đổi trong hành vi tiêu dùng của khách hàng và 2) sức mua hơi yếu hơn so với năm 2023.

Quan điểm: Giá mục tiêu đang được xem xét lại. Các giả định ban đầu của chúng tôi về tăng trưởng giá thuê hiện có vẻ quá lạc quan. Chúng tôi đã giả định mức tăng bình quân hàng năm 5% YoY, bao gồm 2,5% đến từ tăng giá thuê và 3,5% đến từ điều chỉnh sức mua. Tuy nhiên —

Việc mở các trung tâm thương mại đang chậm so với kế hoạch của VRE và kỳ vọng của chúng tôi. Trong lần cập nhật mới nhất, VRE đặt mục tiêu bổ sung 215.000 m² GFA vào năm 2025, giảm so với mục tiêu 800.000 m² vào năm 2026 đặt ra trong năm 2023. Dự báo trước đó của chúng tôi về mức tăng 264.000 m² vào năm 2026 có thể khó mà đạt được.

Chúng tôi đang quá đơn giản, hay VRE quá phức tạp? Chúng tôi xem xét VRE như một thực thể độc lập. Tuy nhiên, dường như thị trường lại không nhìn nhận như vậy, và mối quan hệ với Vingroup có vẻ là yếu tố chính trong việc cổ phiếu giảm giá mạnh gần đây – đúng hay sai.

Xem chi tiết tại: VRE- Express Note–3Q24 results note — Earnings down on reduced shophouse handovers VN 1