VRE: THƯƠNG VỤ THOÁI VỐN ĐANG DIỄN RA [THỊ GIÁ: 27.550; MỤC TIÊU: 38.000 — MUA]

Tiêu Điểm

… nhưng ban lãnh đạo hiện tại của VRE vẫn sẽ không thay đổi. Sau khi thương vụ hoàn tất, VIC sẽ duy trì tỉ lệ sở hữu tại VRE là 18,8%. Những thay đổi liên quan đến HĐQT sẽ được đệ trình để phê duyệt tại ĐHĐCĐ sắp tới (dự kiến Q2/2024):

Chiến lược kinh doanh sau khi cổ đông lớn thoái vốn: Giao dịch này sẽ không ảnh hưởng đến việc phát triển các trung tâm thương mại trong các dự án bất động sản hiện tại của VIC và các công ty con. VIC khẳng định VRE sẽ vẫn là đối tác chiến lược quan trọng.

Giảm rủi ro từ các bên liên quan… VRE sẽ tất toán các giao dịch với tập đoàn (vd: các khoản phải thu và tiền đặt cọc mua đất) trong vòng 6 tháng tới. Các điều khoản cho các dự án đang được thi công sẽ không thay đổi.

… nhưng gia tăng rủi ro liên quan đến chi phí mở rộng quỹ đất. Trước đây, VRE thanh toán một khoản đặt cọc sớm để mua đất của VIC tại giá vốn. Tuy nhiên, sau thương vụ này, VIC cho biết đối với các dự án chưa xây dựng, các bên liên quan sẽ thảo luận lại các điều khoản phù hợp.

Tổng giá trị thương vụ là 39,1 nghìn tỷ đồng (tương đương 1,6 tỷ USD), được thanh toán bằng tiền mặt. Thoái vốn lần 1 — Việc thoái 55% vốn đầu tiên cho SDI sẽ hoàn tất trong tháng 3 này với giá trị là 21,49 nghìn tỷ đồng (886 triệu USD). Thoái vốn lần 2 — 45% còn lại sẽ được thực hiện trong vòng 6 tháng tiếp theo.

VIC cho biết thương vụ này định giá cổ phiếu của VRE ở mức 32 nghìn đồng/cổ phiếu, tương đương giá trị của 41.5% cổ phần tại VRE là VND 30 nghìn tỷ và VND 9 nghìn tỷ còn lại là phần sở hữu thiểu số của SDI tại hai dự án bất động sản Vinhome Vũ Yên 887ha và Green Hạ Long 932ha – tiến độ pháp lý của hai dự án này đang ở những bước cuối cùng để có thể mở bán.

Chúng tôi duy trì khuyến nghị MUA đối với VRE như đã nêu trong báo cáo khuyến nghị lần đầu được xuất bản vào tháng 9/2023. Nhìn chung, chúng tôi nhận thấy không có nhiều sự thay đổi đối với các yếu tố cơ bản của doanh nghiệp. Có lẽ thay đổi đáng chú ý nhất là rủi ro tăng chi phí giá đất đối với các dự án trong tương lai, điều này có thể tác động làm giảm giá trị ước tính của cổ phiếu VRE. Tuy nhiên, trong mô hình định giá VRE của chúng tôi, những dự án trong tương lai chỉ chiếm 5% RNAV của VRE.

Ngoài ra, việc thoái vốn còn mang đến hai tác động tích cực cho VRE, giảm mức chiết khấu rủi ro liên quan đến những giao dịch nội bộ và tác động tiêu cực từ công ty liên quan mà thị trường đang áp dụng để định giá cổ phiếu:

Giảm mức rủi ro cho các giao dịch nội bộ đối với 12,8 nghìn tỷ đồng các giao dịch tài sản của VRE với các bên liên quan (tương đương 27% tổng tài sản) tại thời điểm cuối Q4/2023; và

Giảm rủi ro tài chính cho Tập đoàn. Theo quan điểm của chúng tôi, giao dịch này làm giảm đáng kể áp lực trả nợ cho VIC. Tổng nợ đến hạn vào năm 2024 của VIC (không tính VHM) đến năm 2024 là 3,9 tỷ USD, trong đó 1,03 tỷ USD là hợp đồng hạn mức tín dụng (revolving) tại các ngân hàng, 1,14 tỷ USD đã thống nhất các điều khoản để tái cấp vốn, 1,11 tỷ USD đang được thương lượng để tái cấp vôn và phần còn lại là 0,62 tỷ USD.

Xem chi tiết tại: 20240319 VRE -Express note-Key takeaways–Going on sale VN 1