房產業面對壓力與機遇並存

房產業面對壓力與機遇並存

2020年2月21日

2020年房地產市場凍結的風險是真實的，不過寒冬期不會太長，原因出自於行政手續及銀行信貸、產品結構、售價及質量等方方面面上釋放積極信號。

附圖。圖自互聯網

越通社河內——2020年房地產市場凍結的風險是真實的，不過寒冬期不會太長，原因出自於行政手續及銀行信貸、產品結構、售價及質量等方方面面上釋放積極信號。

挖掘新機遇及動力以為市場加溫是必要的，旨在避免房地產市場凍結時造成的負面影響，尤其是壞賬、就業難題、社會民生保障、國民經濟增長動力緩慢等問題施加的壓力。

2019年底，房地產市場的放緩性較為凸顯。據建設部，2019年全國商品房成交量共8.3136萬套，同比下降26.1％。其中，度假地產產品的成交量共6280套，同比下降20％。

Savills 的統計數據顯示，排屋、土地供應量同比下降三分之一，成交量下降25％。國家銀行實行收緊房貸政策，旨在確保銀行業的可持續及安全發展，突出的是2020－2021年期間將用於中長期貸款的短期資金比率從40％降至30％，上調不動產的風險信貸係數。放貸收緊政策導致證券市場融資活動猛增。

據國家政權委員會，2019年，41％房企發行公司債券，發行額高達37萬億越盾（約合16億美元）。

導致市場放緩的原因不僅來自於法律基礎有限、行政手續繁瑣、貸款准入條件太嚴等因素，而是對有關維持度假地產產品的貸款利率的承諾可行性的信心有所下降以及這段時間高檔公寓及土地虛擬售價上漲。

總體來看，有關房地產的法律文件系統尚未同步，完善進度較慢，相互抵觸的現象存在；在投資建設、交易到房地產使用與管理等方方面面上的實踐中發生的問題及政策機制中的不足之處尚未得以及時補充或修正，導致房地產市場管理與控制工作未見效果等。

雖然2020年市場將進入競爭更加激烈的階段，但基本上房地產市場仍保持穩定，因為宏觀經濟良好發展，作為世界人口第15多及東南亞人口第三多國家的越南購房需求不斷上升，加上基礎設施系統不斷擴大。對基礎設施的投資總額佔GDP的10％以上，越過本來被視為對基礎設施建設的投資總額最高的東亞經濟圈投資水平。

特別是，為2020年越南房地產市場加溫的新機遇及新期望不僅來源於社會保障性住房及限價商品房的總需求得保持穩定，而來自於工業地產和經營性土地的總需求有所上升、2019年及2020年吸引外資猛增、中美貿易戰有所降溫等因素。

新動力及機遇同時出自於房地產產品結構得以靈活調整及其相關服務有所增加。

Savills預測，2020年房地產市場的供應量將繼續大幅上升。截至2022年，全國108個項目的15.4萬多套房將開盤入市（其中2022年開盤入市的商品房共5.7萬套）；寫字樓供應量將達到35.7 萬平方米（其中2020年的供應量佔76％左右）。

據住房與房地產市場管理局，河內市房地產市場供應量持穩步不安，新入市產品主要是中檔商品房。胡志明市獲批開展的新項目不多，尤其是低價商品房項目。土地市場的開盤量及交易量都凍結，原因在於其或將遭受更加嚴格的管理，因此難於推出新項目。

對維持度假地產利潤的承諾的信心與期望都下降，為避免COVID－19 疫情蔓延而減少國內外旅遊活動尤其是在廣寧、峴港、芽莊、廣南、堅江等地，給旅遊地產市場產生消極影響。

2020年及後續年為市場加溫是必要的。不僅如此，應在統一的指導下採取配套措施。據此，應抓緊完善2017年《規劃法》實施細則，就即將頒發的《規劃法》、《城市規劃法》、《城市發展管理法》、2014年《住房法》、2014年《房地產經營法》及2013年《土地法》等各部法案中相關問題達成一致；化解困難並實現與財產所有權和產品交易有關的問題透明化，保護有關各方在兌現關於利潤、運行的承諾方面上的利益等。

此外，重視發展與確保包括衍生金融工具在內的房地產金融市場安全與透明運行，做好房地產信託投資基金及抵押二級市場管理工作；促進公共投資資金及對基礎設施的公私投資資金的到位活動。抓緊頒發2019年《公共投資法》修正案、《企業法》、2014年《投資法》、2013年《招標法》、《公私投資法》等的法律實施細則，旨在確保公共投資資金得以順利、有效地利用，為房地產市場發展提供便利條件。繼續研究籌建低價房屋的貸款利率扶持基金會。

此外，應積極核查進度緩慢或不開展的房地產項目，旨在收回土地資源用於發展經濟；試點開展並把房地產市場特殊扶持機制落到實處。

鑑於上述必要努力，2020年第三季度起房地產市場恢復並朝著比以往更加透明、公平、健康的方向增長是指日可待的。市場的“溫度”將轉移到大城市的附近地區。房價將持穩不變或略降，全國二級和三級城市的土地價格略增勢頭或將繼續保持。 （來源：人民報）

源：據https://zh.vietnamplus.vn/於 2020 年 2 月 21 日之文章 “房產業面對壓力與機遇並存”。