DXG: CẬU BÉ CHĂN CỪU VÀ TƯƠNG LAI THỊNH VƯỢNG [THỊ GIÁ: 16.200; MỤC TIÊU: 20.700 — MUA]

* Báo cáo này được dịch từ bản gốc tiếng Anh xuất bản ngày 23/10/2024

Analyst: Tâm Nguyễn

MUA

Thị giá 22/10/2024: 16.200 VND

Mục Tiêu: 20.700 VND

Sự kiện

Cuộc họp của DXG tổ chức ngày 22/10 đã thu hút sự chú ý lớn từ thị trường, với 100 người tham gia—một con số đáng kể so với chỉ 30-50 người tham dự như trước đây.

Tiêu điểm

Chúng tôi tin rằng kết quả sơ bộ Q3/2024 không phải là yếu tố chính thu hút sự chú ý. Hầu hết người tham gia buổi họp tập trung vào tiến độ của hai dự án chính: (1) DXH Riverside, trước đây được biết đến là Gem Riverside, nằm gần khu vực Thủ Thiêm; và (2) Gem Sky World tại tỉnh Đồng Nai.

Doanh thu sơ bộ Q3/2024 của DXG giảm -7% QoQ / -14% YoY, đạt 1.048 tỷ đồng. LNST cổ đông công ty mẹ (PATMI) đạt 31 tỷ đồng (giảm -67% QoQ / -72% YoY). Doanh thu 9T2024 đạt 3.900 tỷ đồng, hoàn thành 83% kế hoạch cả năm, trong khi PATMI đạt 226 tỷ đồng, hoàn thành 42% kế hoạch năm.

Ban lãnh đạo không kỳ vọng kết quả Q4/2024 sẽ cải thiện đáng kể, với doanh thu từ dịch vụ môi giới dự kiến sẽ là mảng đóng góp chính. DXG kỳ vọng mảng môi giới sẽ vẫn ổn định hồi phục theo tình hình thị trường bất động sản.

Ngày 17/10, DXG đã đơn phương hủy các hợp đồng đặt mua căn hộ dự án Gem Riverside. Điều này không hoàn toàn bất ngờ, vì trước đó DXG đã nhiều lần hối thúc khách hàng hủy các hợp đồng mở bán do những bất ổn của dự án. Vào thời điểm ký kết ban đầu, các căn hộ được định giá khoảng 30 triệu đồng/m2, nhưng hiện giá thị trường đã tăng lên hơn 70 triệu đồng/m2.

Trong buổi họp ngày 22/10, DXG xác nhận mục tiêu hủy toàn bộ các hợp đồng đặt mua đã ký trước đây và tái khởi động dự án với mức giá mới. 300 hợp đồng đặt mua còn lại dự kiến sẽ được hủy trước khi dự án được khởi động lại vào Q1/2025. Ban lãnh đạo cho biết hai dự án mới nằm gần DXH Riverside hiện có giá trên 100 triệu đồng/m2. Việc xây dựng đã được tái khởi động, với lễ khởi công diễn ra trong tháng 10. DXG đặt mục tiêu xây dựng xong phần móng và có giấy phép mở bán trước khi chính thức bán hàng, với kỳ vọng điều kiện thị trường trong Q1/2025 sẽ thuận lợi hơn.

DXG không đưa ra câu trả lời rõ ràng về tác động dài hạn của việc đơn phương hủy hợp đồng đặt mua đối với uy tín thương hiệu của công ty và giá bán mới sau khi hủy các hợp đồng đặt mua. Ban lãnh đạo chỉ nói rằng: (1) đây là tình huống không mong muốn do sự kéo dài trong các thủ tục hành chính và (2) HĐQT đã đưa ra quyết định trên sau khi cân nhắc kỹ lưỡng về sự cân bằng lợi ích của công ty và người mua nhà. Những người mua bị ảnh hưởng có hai lựa chọn: (1) nhận lại tiền đặt cọc (khoảng 250 triệu đồng) với lãi suất bồi thường 10-15%/năm, hoặc (2) mua căn hộ với giá mới với giá bán đã được giảm giá (mức giảm không được tiết lộ).

Đầu tháng 10, UBND tỉnh Đồng Nai yêu cầu DXG giải quyết các nghĩa vụ đối với người mua nhà tại dự án Gem Sky World – như việc giao nhà chậm và các vấn đề tài chính—trước ngày 05/10. Nếu không tuân thủ, dự án có thể bị đình chỉ tất cả các thủ tục hành chính. Ngoài ra, một tài liệu lưu hành trên thị trường cho thấy cơ quan thuế đã mở ra một cuộc điều tra vào ngày 23/09 về các giao dịch nghi vấn liên quan đến Lương Trí Thìn, cựu chủ tịch và hiện là chủ tịch Hội đồng Chiến lược của DXG.

Trong buổi họp ngày 22/10, DXG cho biết đã hoàn thành tất cả các cơ sở hạ tầng và sẵn sàng mở bán giai đoạn tiếp theo của dự án Gem Sky World. DXG hiện đang đàm phán với khoảng 700 người mua nhà để hoàn tất quy trình giao nhà và dự định sẽ sớm triển khai giai đoạn tiếp theo.

Chúng tôi thay đổi khuyến nghị từ NẮM GIỮ – Kém khả thi lên khuyến nghị MUA, chủ yếu do giá cổ phiếu giảm, khiến tiềm năng tăng giá hiện là +27,8% khi so với giá mục tiêu của chúng tôi. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng đây là cổ phiếu có hệ số beta cao, phù hợp cho việc đầu cơ hơn là đầu tư dài hạn.

Xem chi tiết tại: DXG -Express note –The Shepherd Boy and the Prosperous Future VN 1